毛大庆：房地产影响实体经济非常明显

　　有必要跟大家阐述一下中国房地产跟实体经济到底之间产生什么样的关系？其实非常简单，就三个阶段，多半的人只经历过1-1.5的阶段，我基本上经历了全部的阶段，三个阶段大约三个时期：

　　第一个阶段是1999年到2007年。中国房地产全面市场化99年开始的，再往前谈不上房地产跟实体经济有什么关系，只能从99年到07年。这个过程中房地产跟实体经济的关系是非常健康的，因为这个阶段中国的实体经济的成长有几个特征，基数低，基础差，成长的势能猛，加上对外开放政策红利的释放，无论是GDP，人均收入，人口增速，汇率因素，全部支持房地产健康稳定的正向增长，所以我认为99年到07年房地产跟实体经济的关系是正常的。而实体经济规模远远大于房地产规模，这是房地产的第一个阶段，那个时候的实体经济是非常不依赖技术的，技术因素依赖度极低。

　　第二个阶段是2008年到2014年。这是一个非常诡异的阶段，这个阶段是中国房地产最黑暗的一个时期，这个阶段出现了什么问题？实体经济的总体规模较大程度缩小，中国房地产总体规模集体放大，这是一个历史的转折点。这里面转折在哪？一个是08年全球的经济危机，导致中国出口严重衰退。第二，中过实体经济产能严重过剩之后，这个时候PPI连续下降，而且中国实体经济出现了严重的债务问题，这里面加上很多企业关闭、收缩，但是这个时候中国政府为了挽救实体经济，我们大量输入流动性。输入之后超量发行货币，超量发行货币没有问题的，但是我们没有货币的附着物是很大的问题，因为实体的制造业和科技都没有附着，所以导致这个钱大量流入土地和房地产，这个时候刺激了房地产价格不断攀升，土地价格不断攀升，房地产的虹吸效应在这个阶段极其明显。可以看到这个期间内房地产跟实体经济的力量对比关系发生了历史性的逆转。

　　第三个阶段是2015年以后。房地产商品的属性已经完全变成了金融属性，90%变成了金融属性，这个时候基本上变成了标准化的金融产品。第二，15、16年赚钱效应越发明显，杠杆率快速提高，价格完全受信贷、利率、货币和杠杆的控制，这就是15-16年的特点。这个时候我们看到的因素有四个，流入实体经济的货币越来越少。还有就是民间投资的增速负增长，民间投资2015年基本上出现了断崖式的下跌，政府土地价格越来越高，土地供应量越来越少，北京、上海和深圳都是典型的特征。还有赚钱效应提升，家庭借贷进入房地产的比例越来越高，基本家庭杠杆达到了历史高点，这是16年，严重影响了消费端。

　　这是国家焦虑或者非常不安的表现，如果房子不是用来住的，结果是什么？今天新旧动能转换，新旧动因的调转远远还没有完成，中国天使投资风险投资的数据和美国相比，我们看一下新旧动能有没有产生转换，如果继续作为金融产品会大大吸纳流动性，会继续吸纳资金，导致的就是实体经济流动性减弱，消费端的流动性减弱，最后导致消费进一步的萎缩，这是非常恐怖的。因为老百姓的钱如果大量在杠杆，在房子里面的时候，消费一定是被挤压的，实体经济不用谈了，制造业更不用谈了。