任志强:房地产投资还没见底,城乡一体化是个大错误
李稻葵的这个报告我是不太同意,尤其关于房地产,基本上都是错的。
房地产所有的指标里头分析可能有几个不太对。第一个,房地产所有的前景指标不好,投资上来,5月份当月2%几,比前几个月下降速度更快,你怎么能说反转?没有反转,继续下降是注定的。我们可以看看几个前提指标,第一个前提指标是土地,连续几个月都是负30%的指标,没地你拿什么增加投资,想投资你得有地,没地开不了工,负30%连续好几个月。今年年底土地都不一定转正,投资怎么能往上?
第二,到位资金是负的。换句话说我们销售已经变成正3点几,把银行账倒过来,资金比例是负的,怎么可能增加投资。
第三,银行负8%几,个人消费正4.4%,银行并不支持房地产,你拿什么扩大投资呢?我们再看一个指标,销售价格和销售关系还没有完全转入正,你拿什么说投资能反转,你们很乐观,认为下半年就反转了。我觉得刘主任说的对的,今年能是正增长就不错了,他们原来年初希望7的正增长,我们年初比你们还保守,我们是5左右,但现在5都达不到,很可能持续下降。政府采取一些措施,希望它上,比如增加了一些旧房改造,保障性住房改造之类的,我觉得他有毛病,他就是为了拉投资,所以就想加大这一部分。世界各国城市化发展过程中,价格相对稳定。倒过来,看纽约市的改造,人家旧的古迹都在,我们现在都没了,新区带旧城,里外一块动,把旧城价格和新城价格都推高,这个程序过程没有发生改变。所以我们价格高但是旧城改造越这么动越不行。我们大家知道消库存,刘主任说1300万套,我们商品房只有700万,600是保障房。保障性住房不是给穷人解决问题,自住房都是要解决富人问题,尤其我们说的棚户区改造。现在的棚户区是50%的好房子50%的旧房子,把50%的富人房子也给拆了,完全是概念不对。
今年新开工是负的18%,你拿什么增长投资?没有增长的可能性。报告里老算有一线城市消化多少,二线城市消化多少,三线城市消化多少,你们以为一线城市好,开始往上涨,错了,一线房地产开发公司没有在二线三线去投资,就是把一线消化掉,二三线的库存还在,他没钱去投。这就是外行看内行总得出毛病,用这种办法去计算出来的东西,一定是个错误结果,如果你们把最大的一头25%的房地产投资都算错了,你整个报告可不都是错的吗?很简单的道理。你要有能力,把我说的理由都说服了。你要没有理由说服我,也就说你这个报告撕了算了,至少你的结论是不对的。我不敢跟曹老师比说股市,我也不敢跟姚老师说统计数据,他比我背得熟多了,但是要说房地产,他们可能都不如我。
李稻葵:我们看到北京、上海包括深圳最近房价出现了明显的上升,而且出让土地,土地的购置速度也明显上升,难道他们的开发商拿了土地去等着不开发,等着价格上涨吗?这怎么解释?
任志强:你理解错了,今年最重要40个城市,土地收入和去年相比只相当于去年46%,连50%都不到。北京同样,北京去年是1600,今年只有1000,减少了600供应量,所以逼着土地往上涨,供应量大幅减少,保障房占的比例大了,就那么多东西,土地价格上涨。但是总体而言总量是下降,个别地区它会把价格提上来。
第二个价格问题,我不认为总体价格全部反转。5月份的数据,6月份还没公布,5月份是20个城市上涨,北京涨了多少?1%都不到。全国平均下来,我们只是把2014年降下来的负5变成了负4,负4变成负2,还是负数,没有到正数,房地产到明年下半年才有反的可能。
你们还忘了另外一个问题,各个城市之间的人口结构发生巨大变化。城市化一个重要指标是人口增加。就像你的报告说的,我们现在资源性城市都是下滑,山西、黑龙江,它的城市房地产也都回不去,为什么?人口迁移,往外走。城市上涨速度最快的深圳,人口往里进,名义上是900多万,现在移动电话号已经接近3千万个号码,常活跃用号2400万,实际人口已经大大增加,增加数量最快,比广州都快,大量年轻人或者带有创业性的技术质量比较高的年轻人,恰恰是支付能力最强的一批人进了深圳,所以它的房价上涨最快。
再说一个制度障碍的问题。中央政府要提出城乡一体化,城乡一体化是世界上所有国家都不实行的政策,只有中国想实行,把资源都平均分配和分散,五个手指头平着怎么一个拳头去打人呢?一定是核心城市的城市化,而不是城乡一体化,你才有经济增长的规模和速度,效率才能提高。如果这些烂政策不把它去掉了,还在那搞“一体化”,我们中国怎么能进步呢?你看看东京多少人口占多少GDP?你看看首尔多少人口占多少GDP?莫斯科多少人口占多少GDP,纽约多少人口占多少GDP?人家核心大城市的人口集中度和GDP增长速度比我们高多了,我们老想平均化,恨不得把所有人都轰到农村。毛泽东干这个时候就干了一大堆的错误,我们还要这么干,还要把人轰到农村去变成一体化,中国经济上不去,最核心问题恰恰是要解决城镇化的问题。台湾、日本、韩国都是二次大战以后进行的土改,我们也是,但是人家城镇化的结果,农村人均拥有土地增加了,大概是我们的4倍。